商住楼，作为一种兼具商业与居住功能的复合型不动产，其产权问题在实务中常引发争议。商住楼产权并非单一权利形态，而是附着于特定不动产之上的一系列复合性权利集合。从法律视角审视，其核心在于厘清产权背后的法律属性、权能边界及潜在风险。
我国现行法律体系并未对“商住楼产权”作出明确定义，其规制散见于《民法典》物权编、《城市房地产管理法》及相关的行政法规、地方性规定中。一般而言，商住楼产权首先体现为建筑物区分所有权。业主对专有部分享有单独所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。商住楼的特殊性在于其规划用途的混合性。土地用途通常登记为“商业”或“综合用地”，其上建筑的用途则经批准兼容住宅功能。这导致产权人的权利行使受到用途法定的严格限制，擅自改变房屋用途（如将批准用于商业的房屋改为纯居住）可能面临行政处罚，甚至影响产权登记状态的稳定性。
产权的权能内容亦因此呈现复杂性。所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权能。在“使用”层面，商业部分与居住部分的使用规则、管理要求（如营业时间、噪音标准、消防规范）存在显著差异，需分别遵循商业与居住物业管理相关法规。在“收益”层面，产权人可自主出租或经营，但收益的实现常受制于整体建筑的运营状况、共有部分的维护水平以及相邻关系的协调。例如，住宅业主可能对商业业态产生的干扰提出异议，形成权利冲突。在“处分”层面（即转让、抵押），产权人虽可自由进行，但受让人或抵押权人必须充分知悉并接受土地及房屋的混合用途性质及其附带的所有限制。实践中，因用途混合导致的估值难度增加、潜在客户群体收窄等现象并不鲜见。
商住楼产权面临的风险点需格外关注。一是规划与验收风险。早期部分项目可能存在规划审批与最终验收标准在商业与居住配比、设施配置上的模糊地带，影响产权的合法性根基。二是共有部分管理风险。商业与住宅业主对公共区域（如大堂、电梯、停车场）的使用需求、维护标准与费用分摊易产生分歧，若管理规约未能详尽约定，易引发纠纷。三是续期风险。商住楼所涉商业用地使用权期限通常为40年或50年，短于住宅的70年。期限届满后续期问题，虽《民法典》已原则性规定可自动续期，但费用缴纳等具体办法尚待明确，为远期产权完整性带来不确定性。
对于商住楼产权人而言，明晰权利边界是保障权益的前提。在取得产权时，应仔细审查不动产权证书上记载的土地用途、房屋用途及使用期限。在行使权利过程中，严格遵守规划用途，积极参与业主大会，通过完善的管理规约明确商业与居住区域的权利义务划分。在处分产权时，履行如实告知义务，避免后续法律纠纷。
商住楼产权是一个在法律框架内受到多重因素制约的权利束。其价值实现与安全维系，不仅依赖于产权人自身的审慎管理与合规使用，更有待于法律规范的进一步细化与司法实践的持续明晰。理性认识其复合性与限制性，方能有效驾驭相关法律风险，实现物尽其用。
